부동산 경매를 기반으로 한 투자기법(유동화기업 설명도)

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<부동산 초보 탈출기⑯ 부동산경매를 기반으로 한 투자기법> 

이번 회에는 부동산경매를 기반으로 한 다양한 재테크 방법에 대해 알아본다. 첫째, 경매가 진행되는 부동산에 대한 경매를 취하하고 해당부동산을 급매로 저렴하게 취득하는 방법과 둘째, 경매 채권자의 근저당권을 매입하여 배당을 받는 등의 투자방법이 있다. 이에 대해서 자세히 살펴보기로 한다. 

채권자는 채무변제를 받기 위해 채무자 또는 소유자 부동산을 경매 신청하게 된다. 이때 경매신청이 되었다 하더라도 실제로 해당 부동산이 입찰이 진행되고 낙찰되기 까지는 일반적으로 6개월에서 많게는 1년 이상이 소요된다. 이 기간에도 소유자는 경매부동산을 매매 등을 통하여 매각할 수 있다. 

부동산이 경매 신청되었다는 사실은 대법원 인터넷등기소에 등기신청사건처리현황에서 소재지별로 무료로 검색할 수 있으며, 이를 토대로 관심 있는 부동산이 있다면 등기부등본을 열람한 다음 해당 부동산소유자를 찾아가서 부동산의 매각의사를 타진하게 된다. 이때 경매부동산 소유자도 채무변제에 대한 압박이 심해져서 매각의사는 있으나 가격차이가 있고 여러 가지 사항을 논의하다 보면 매매가격이 결정될 수 있는데, 이때 경매낙찰 예상금액 이하로 취득한다면 일반 매매보다는 저렴하게 매입 할 수가 있다. 물론 일반 부동산 경매의 문제점으로 인식되는 명도문제 또한 안심할 수 있게 된다. 

그런데 경매가 진행되고 있는 부동산이라 취득하는데 있어서 조금은 위험하지 않을까 생각할 수 있다. 예를 들면 소유권 이전이 안 된다든지, 매각을 하고 명도를 안 해주는 경우에 대한 우려를 할 수 있겠지만 걱정하지 않아도 된다. 경매가 진행되는 부동산은 이해관계인과 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 것이 일반적이다. 따라서 다음의 몇 가지 사항은 주의를 기울여야 한다.

일단은 매매금액이 채무금액을 넘지 않아야 한다. 중요한 것은 보통의 매매계약처럼 계약금 중도금 잔금 이런 형태의 대금지급 방식이 아니고, 매매대금을 일시에 지급하고 동시에 소유권이전과 채권자의 채무금액 확정서를 확인한 다음 등기소에 소유권이전신청과 동시에 잔금을 지급하여야 하자가 발생하지 않는다. 

예를 들면, 시세가 5억원인 부동산을 4억원에 취득하고자 하는데 그 부동산에 근저당채권이 3억원이고 가압류채권이 5천만원이라 한다면 2명의 채권자로부터 채권확정확약서를 받고 위 금액을 제외한 5천만원만 소유자에게 지급하고 동시에 소유권이전서류 일체를 받아 등기신청하면 된다. 그리고 주택이나 점포 등 이사가 필요할 경우라든지 임차보증금이 있다든지 하면 잔금에서 명도비용과 임차보증금등을 감안하여 잔금의 일부를 남겨두고 지급하는 것이 현명하고, 채권자들에게는 소유권이전 후 직접 변제하는 방식으로 처리하면 된다. 

이런 매매형태로 좋은 부동산은 경매로 진행되지 않고 처분되는 경우가 많고, 경매부동산의 소유자와 오랜 시간에 걸쳐 가격협상을 잘한다면 좋은 부동산을 경매에 입찰에 참여하는 것보다 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 되는 것이다. 

다음으로 최근 들어, 은행과 저축은행의 부실채권을 매입해 수익을 올리는 재테크 방법에 대해서 알아본다. 부실채권이란 쉽게 말해서 금융기관이 가지고 있는 부동산담보부 채권중에서 채무자가 이자 등을 연체하여 금융기관이 회수가 불투명해진 채권을 의미한다. 금융권에서는 이를 좀 더 세분화하고 있지만, 자세한 내용은 각자 경제신문 포털사이트 등을 활용하여 공부하도록 하자. 부실채권들이 일반 투자자가 매입할 수 있는 단계가 되는 과정은 은행들이 많은 수의 근저당 채권들을 모아서 일괄적으로 매각하여 이를 매입한 유동화회사들을 거치게 된다. 

과거 IMF 시절 론스타, 골드만삭스, GE캐피탈 등 외국투자회사에서 부실채권을 일괄 매입한 후에 개인들에게 개별적으로 근저당채권을 매각하는 방식으로 큰 이익을 남긴 사례가 있다. 최근 2~3년 전부터는 이런 부실채권들을 유동화회사나 제2금융권인 저축은행에서 대규모로 매입하였다. 그런데 최근 들어 저축은행들의 구조조정과 더불어 부동산가격하락으로 인해 자금운영상 근저당채권을 개별 또는 POOL형태로 묶어 블록단위로 저렴하게 매각하고 있는 실정이다. 

그렇다면 부실채권이 법원경매와 어떤 관계가 있는가? 경매가 진행되는 부동산의 채권자들은 대부분 은행 또는 저축은행과 같은 금융기관이 대부분이다. 이러한 채권자들은 경매신청 이후 약 6개월에서 길게는 2년 후에 채권에 대한 배당을 받게 된다. 이러한 이유로 은행들이 채권을 미리 일괄매각하고 이를 양도받은 유동화회사나 저축은행에서는 물건별로 개인에게 매각하여, 즉시 현금화하여 은행의 자산건전성을 확보하게 된다. 

즉, 경매가 진행되는 부동산의 채권자인 은행이나 저축은행의 지위를 그대로 양수 받아 근저당 설정등기를 이전하고, 모든 원인 서류 등을 인수받아서 해당 물건의 경매가 끝나고 배당금을 받아 수익을 남기는 것을 말한다. 여기에는 경매로 진행되는 토지, 아파트, 상가, 주택 등 모든 부동산이 포함되어 있다. 

실제로 의왕시에 있는 오피스텔의 경우 원금이 1억 5천만원이고, 채권자가 청구하는 금액은 이자를 포함하여 2억원이 넘는 근저당 채권을 원금보다 낮은 1억 3천만원에 개인이 직접 매입하였고, 이 부동산경매를 계속 진행하여 1억 8600만원 낙찰되어, 소액임차보증금 천만원을 제외하고 약1억 7600만원을 개인인 채권자가 법원으로부터 배당금으로 수령한 사례가 있다. 부실채권을 매입한지 약 4개월 만에 4600만원의 수익을 올리게 되어, 투자금 대비 연 수익률로 약 35%의 수익을 올리게 되었다. 투자기간으로 따지면 이보다 훨씬 높은 수익률이라 할 것이다. 

자 그럼 이제부터 경매중인 부동산의 부실채권 투자방법에 대해서 자세히 살펴본다. 부실채권매입의 장점은 대부분 1순위 은행권의 근저당권을 매입해 안전하다는 것이다. 은행들이 대출을 실행할 때 담보가치를 조사하여 대출하였기에 근저당채권최고액 대부분이 회수되어 배당이 될 가능성이 있다. 또한, 등기부상 근저당권을 이전하기 때문에 부동산을 소유하므로 인하여 발생하는 취, 등록세 부담이 없고 배당수익에 대하여도 이자소득세 납부 기준이 원금 기준이기 때문에 원금이하로 매입하면 세금부담도 덜 하다. 

그런데 조심해야할 사항은 경매가 진행되는 주택에 소액임차인이 있는 경우, 채무자가 유치권자와 공모하여 허위유치권을 신청하는 경우에 낙찰가격이 낮아져 채권자가 불측의 손해를 볼 수도 있기 때문에 경매 진행과정에서 여러 가지 조치들이 필요하게 된다. 왜냐하면 경매 낙찰 가격이 높아야 채권자에게 배당금이 그만큼 많이 돌아가기 때문에 경매부동산을 관리 할 정도의 경매지식은 필수적이다. 

법원에선 채권자에게 “배당금”이란 형식으로 금전을 지급하게 되는데 채권자로써 다른 방법으로 해당 경매부동산을 취득해 부동산을 처분하고, 수익을 올리는 것도 가능하다. 그 방법을 유입이라고 한다. 채권자가 경매를 신청하고 상당기간이 지난 후 경매 입찰기일에 참여하여 낙찰받는 방법이다. 

예를 들면 시세가 10억인 부동산이 있는데 여러번 유찰되어 6억원에 경매가 진행될 경우 만약 채권자의 청구금액이 8억원인 채권을 5억원 매입하였다고 한다면, 이때 채권자는 경매에 적극적으로 참여하여 청구금액인 8억원에 입찰하여 낙찰받고, 그 대금은 채권자가 받을 수 있는 금액 8억원 대하여 낙찰대금과 채권을 상계하는 방법이 있다. 이해가 어려운가? 부동산초보들이여 앞서 연재된 내용들을 다시 읽고 확인하기를 추천한다. 

결과적으로 10억인 부동산을 시세의 반가격인 5억원에 취득할 수가 있다는 것이다. 그리고 나서 소유권이전 후 명도라든지 권리관계 등을 깨끗이 정리한 후에, 다소 시간이 걸리는 단점이 있지만 일반 매매를 통하여 처분하면 수익을 극대화 할 수 있다. 그래서 저축은행이나 새마을금고 등 채권자들이 경매입찰에 참여하여 낙찰받는 경우가 이러한 경우들이다. 

한 번에 이해하기 쉽지 않은 내용이지만 부동산초보들이 부동산경매를 접하고 명도문제로 고민에 빠져 있을 때 부동산고수들은 유유히 배당차익을 남기며 웃으면서 법정을 떠나는 것이 현실이다. 다음회 부터는 적극적인 투자가 아닌 보수적인 차원에서의 부동산자산관리방안에 대해서 알아본다. 

[자문]동국대학교 행정대학원 부동산학과 백민석 교수 

[매경닷컴 조은영 기자]

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