다주택자 현명한 절세를 위한 양도 순서. 일시적 1가구 2주택으로 만들자

요즘 8.2 대책으로 다주택자들이 타겟이 되어서 양도세 중과를 한다고 한다.

이참에 절세를 위한 다주택자의 양도순서에 대해 알아보도록 하겠다.

케이스를 준비했다.

케이스1

2014년 3월 A주택 구입

2015년 4월 B주택 구입

2015년 5월 C주택 구입

솔루션1 

C주택 매도. 양도세 일반세율(6~36%) 과세

A주택 매도. 한시적 1가구 2주택으로 2년보유 조건을 갖춰 양도세 비과세

B주택 매도. 1가구 1주택 조건으로 2년 보유 조건을 갖춰 양도세 비과세

솔루션1번은 상식적으로도 충분히 가능할 것 같고

국세청의 Q&A에서도 가능하다고 검색해서 확인을 해보니 양도세비과세 가능하다고 한다.

그런데 B주택 먼저 매도한다면 그래도 A주책 배도시 양도세가 비과세 될까? 확신이 들지 않았다.

확신이 들지 않았던 이유는 B주택이 없어졌다 하더라도 A, C주택이 남은 상태에서 

C주택의 매수시점이 1주택인 상태가 아닌 2주택인 상태에서 구매한 것이어서

A, C주택 2주택이라도 C주택은 매수시점이 이미 2주택이었다는 점이 좀 찜찜했다.

혹시나 1가구 2주택으로 인정을 못받을 것 같다는 생각이 들었기 때문이다.

이 경우를 솔루션 2번 케이스로 자세히알아보았다.

솔루션2

B주택 매도. 양도세 일반세율(6~36%) 과세

A주택 매도. 한시적 1가구 2주택으로 인정받아 양도세 비과세가 가능할까? ==> 이걸 알아보자

C주택 매도. 1가구 1주택 조건으로 2년 보유 조건을 갖춰 양도세 비과세

이를 위해 양도소득세에 대해 좀 더 자세히 알아봐야 합니다.

양도소득세 1세대1주택 또는 일시적2주택 비과세 여부는 양도일 현재의 현황을 기준으로 판단

< 일시적 2주택 비과세요건 > 소득세법 시행령 제155조 제1항

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전주택)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우로서 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 보유기간이 2년 이상이면 비과세 적용을 받을 수 있습니다.[단, 양도가액 9억 원을 초과하는 고가주택은 과세됨]

시행령에 나온 정보를 바탕으로 글자 그대로 대입을 해보면

양도일 현재 A주택과 C주택을 보유하고 있는 상태에서 A주택을 매도하려는 상황.

"종전의 주택(A주택)을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 다른 주택(C주택)을 취득" ==> 만족

"그 다른 주택(C주택)을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전의 주택(A주택)을 양도하는 경우" ==> 만족

"이를 1세대 1주택으로 보아 보유기간이 2년 이상이면" ==> 만족

비과세 적용을 받을 수 있을 것으로 보이는데 한가지 문장에서 좀 찜찜하다.

B주택을 매도한 이후 2주택(A,C주택 보유)한 상태에서 대입해보면

1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로서 일시적으로 2주택이 된 경우(?)

현재는 2주택이지만 C주택을 구입한 시점이 2주택을 소유한 1세대가 A주택을 양도하기 전에 C주택을 취득함으로서 일시적으로 3주택이 된 경우라서

매도시점이 아닌 매수시점을 관점으로 보면 좀 애매해 지기는 한다. 그래서 

좀 더 정확히 하기 위해 국세청에 해당 Case에 대해서 문의를 한 결과

솔루션1' 의 경우도 한시적 1가구 2주택으로 인정받아 A주택 매도시에 양도세 비과세 를 적용받을 수 있다고 함

결론 

솔루션1, 솔루션2 모두 A주택매도시 양도세 비과세 가능

솔루션1번 참고자료.

https://teer.hometax.go.kr/home.do?url=pub%2FgetReq_view&mode=getReq_view&reqId=M3ODk=MTA0MT

솔루션2번 참고자료

세법상담-양도소득세

등록일

2017-08-06

3주택자에서 일시적2주택자로 바뀔 수 있는지요?

2014년 3월 A주택 구입
2015년 4월 B주택 구입 후 2017년 5월 매도(양도세 정상적으로 납부)
2015년 5월 C주택 구입

이렇게 2017년 5월 전까지 3주택을 보유하다가
B주택을 매도후 A,C 2주택을 보유하고 있는 상황이라면

A주택을 매도할 때 일시적 1주택자로 인정받아 양도세 비과세를 적용받을 수 있는지 궁금합니다.

질문첨부파일

3주택자에서 일시적2주택자로 바뀔 수 있는지요?

답변일

2017-08-07

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드립니다.

1. < 일시적 2주택 비과세특례 >

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전주택)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우로서 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 보유기간이 2년 이상이면 비과세 적용을 받을 수 있습니다.[단, 양도가액 9억원을 초과하는 고가주택은 과세됨]

2. 양도소득세 비과세 판단은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이므로,

귀 사례 B주택을 양도한 후, A주택과 C주택을 보유하고 있는 상태에서 A주택을 양도하는 경우로서 상기의 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하는 경우에는 비과세를 적용받을 수 있는 것으로 판단됩니다.

◉ 서면인터넷방문상담4팀-1541 , 2008.06.26

[ 제 목 ]

1세대 1주택 비과세 범위

[ 요 지 ]

양도소득세가 비과세되는 “1세대1주택”은 양도일 현재를 기준으로 판단하는 것임

관련법령

조 항 * 본 답변은 신청자가 제시한 자료만을 근거로 작성하였으며, 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단) 이 아니므로 각종 신고, 불복청구등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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